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身近な言葉でありながら、意外に分からないことが多いのが「税金」。 特にお仕事においては、「税を知らないこと」が不利益を生むリスクとなる 場合もあります。 税金の基礎知識、しっかりチェックしてみましょう。

●相続税・贈与税/財産の評価

「宅地の評価単位は、どう決める?」(sz0101)

2011年01月13日(木)

宅地の数え方は?

 

 

宅地の評価をするときに考えなければいけないのが、「評価単位」についてです。

ものを数えるときには、かならず単位というものがあります。たとえば、鉛筆一本、鉛筆一ダース、といったようにです。

宅地についての数え方としては、たとえば法務局の登記で管理されているのは「一筆」という単位で呼ばれています。

では、宅地を税法にしたがって評価するときの単位は、どのようなくくりをするのでしょうか。

実は「一筆」ではなくて、「一利用単位」ごとに評価をしてゆく・・・ということになります・・・。

「利用単位」については、法務局に登記がされているわけではありませんので、相続税や贈与税の申告をするときに、納税者・税理士サイドで考えてゆくことになります。

利用単位の決め方については、以下の事例で、そのプロセスを紹介してゆくことにしましょう。

(第一の事例)

 

 

たとえば、「一筆」の宅地の中に、一棟の建物が建っています。住んでいるのは、宅地の所有者であるAさんです。

このような場合は、文句なく「一筆の宅地」を「一利用単位」として評価をしてゆきます。「一筆」と「一利用単位」が一致するケースです。

(第二の事例)

 

 

では、「一筆」の宅地の中に、二棟の建物が建っています。住んでいるのは、一棟については宅地の所有者であるAさんが、もう一棟に住んでいるのはAさんからこの建物を借りて住んでいるBさんです。BさんはAさんとは親族関係は特になく、相場の家賃をAさんに支払って住んでいます。

この場合は、建物の利用区分ごとに宅地の評価をする必要があります。なぜならば、「一筆」の宅地のなかで、宅地の所有者Aさんにとって、かたや利用を制限されない利用区分と、かたや利用を制限される利用区分とで、明らかに区別ができるからです。

(第三の事例)

 

 

では、最後の事例ですが・・・、、「一筆」の宅地の中に、二棟の建物が建っています。

住んでいるのは、一棟については宅地の所有者であるAさんが、もう一棟に住んでいるのはAさんからこの建物を借りて住んでいるBさんです。BさんはAさんとは親族関係にあることもあり、特に家賃をAさんに支払わずに住んでいます。

この場合は、原則として建物の利用区分ごとに宅地の評価をする必要がありません。宅地全体、すなわち「一筆」を「一利用単位」として評価することになります。

なぜならば、Aさんは使用貸借(Bさんに無償で使用させてあげている)という権利を与えて建物を貸していることになるので、有償(賃貸借)で建物を貸している場合と違って、強い権利(借家権)がBさんにはありません。そこで、Aさんにとっては、自分が住んでいる家と同様、Bさんが住んでいる家についても"利用を制限されない利用区分"を有しているに等しい・・・と考えられるからです。

「利用区分」の決め方について、以上の三つほどの事例をあげて紹介してみました。

国税庁ホームページ掲載の質疑応答事例にも、理解が深まるような事例が複数、掲載されています。

 
 「宅地の利用単位」

「宅地の評価単位-自用地と自用地以外の宅地が連接している場合」

「宅地の評価単位-使用貸借」

「宅地の評価単位-貸宅地と貸家建付地」

 



 

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