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●個人の納税/住宅借入金等特別控除

「新税率が適用される住宅購入とローン減税の拡充」(kn0302)

2013年09月19日(木)

住宅の購入は税率引き上げ前が有利?

 

消費税の税率引き上げを前に、住宅市場には、駆け込み需要によるバブル現象が起きています。そうした状況で、必要以上に消費税率の引き上げを強調して、住宅購入の決断を急がせる不動産業者も出没しているようです。

そこで、そろそろマイホームをと考える方に向けて、住宅を購入するベストタイミングについて誌面で検討したいと思います。

住宅購入で消費税がかかるものは

 

戸建てもしくはマンションといった一般的な住宅を購入する場合、建物の購入と同時に土地を購入することになります。そして、建物と土地のそれぞれの購入価額は、売り主から提示される契約書にあらかじめ記載されています。このうち、土地の購入は消費税が課税されない(非課税)の取引となり、土地代金には消費税はかかりません。

対する建物の購入は消費税が課税される取引であるため、その取得価額については消費税の支払いを要することになります。もっとも、建物が新築住宅の場合、通常は売り主が事業者ですので消費税が課税されますが、中古住宅の場合は、売り主が個人である場合が多く、その場合には消費税は課税されません。個人が行う事業には当たらない取引には、消費税は課税されないからです。

さらに、不動産会社に支払う仲介手数料、司法書士の報酬、土地家屋調査士の手数料、金融機関に支払う融資手数料などの諸費用には、いずれも消費税が課税されます。

住宅ローン減税の拡充措置

 

ところで、消費税率引き上げの前後における、駆け込み需要やその変動による影響という問題に対処するために、平成25年度税制改正により、住宅ローン減税の拡充が行われることになりました。

具体的には、住宅ローン減税の期限を平成29年12月31日居住開始まで4年間延長し、その期間の内、平成26年4月1日から平成29年12月31日までに住宅を取得して入居した場合の最大控除額を、一般住宅の場合は最大400万円に拡充するとしました(改正前は最大200万円)(※)。

(※)旧税率が適用される住宅の購入や、消費税の課税事業者でない個人から住宅を購入する場合には、この住宅ローン減税の拡充措置は適用されません。


<図表1>住宅ローン減税の控除額(一般の住宅)
居住年月                          借入限度額 控除率 各年の控除限度額 最大控除額
平成26年1月~3月                   2,000万円   1%        20万円           200万円
平成26年4月~平成29年12月  4,000万円   1%         40万円           400万円

 

拡充措置の恩恵を充分に受けられないケースがある

 

こうした拡充内容は一見すると、消費税率の引き上げ分を上回る程度の減税措置に思われるところです。しかし、最大控除が400万円(4,000万円×1%×10年)といっても、その年分の控除限度額は各年の借入金の年末残高の1%を乗じた金額になるので、住宅ローンの返済により借入金は減少していくことを考えれば、あくまでも理論値としての減税金額でしょう。

また、収入が低い場合や物件の価格が低い場合は、そもそも4,000万円もの借入をしないことが考えられます。そうなると、購入する住宅の価額や住宅ローンの融資金額によっては、住宅ローン減税の減税措置は思ったほどの効果を上げないケースもありそうです。

すなわち、今回の住宅ローン減税の拡充措置が、消費税率引き上げの場面において有利に働くのは、①住宅ローンを2,000万円超で借り入れる予定、②土地の価額が高い地域での購入を予定している・・・といった場合でしょう。

 

マイホーム購入は家庭のライフプランが大事

 

税金負担の比較以上に考慮したいのが、家庭のライフプランと住宅購入資金との兼ね合いの部分です。具体的には、住宅ローンの返済をしながら、子育て(教育)資金や老後(生活)資金を確保しなければいけないことです。

また、住宅ローンの返済計画をライフプランに盛り込む際には、将来の金利上昇分も折り込んでおくべきでしょう。というのも、"アベノミクス"は、企業の好景気と給与の上昇により内需を拡大して、インフレを達成することが目標とされている一方で、高齢化による社会保障改革と債務削減が進まないことによる、財政破綻懸念もささやかれています。

こうした経済や財政の動向は、いずれも金利を引き上げる要素であり、住宅ローン金利も今後、自ずと上昇する可能性が高いと言わざるを得ないからです。

 

 

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